Le prêt immobilier consiste en un financement pour l’acquisition d’un bien de quelque nature qu’il soit. (Ancien, neuf, construction individuelle, VEFA…)

En fonction de la qualité du dossier et du montant de l'apport personnel, les conditions proposées peuvent varier d'un financement à l'autre.

Néanmoins, d’un format juridique unique, il est réglementé et conditionné par les éléments qui le composent : Amortissement, mode de calcul des intérêts, assurances, garantie…

Amortissement

<style="text-align: justify;">L’amortissement est le remboursement planifié du capital du prêt immobilier selon un échéancier déterminé. L’amortissement du prêt immobilier peut être étalé dans le temps (crédit amortissable classique) ou effectué en une seule fois à l’échéance (crédit in fine, crédit relais).

Amortissement classique

Il est présent dans la majorité des financements immobiliers. Les échéances sont identiques sur toute la durée du prêt et intègrent une part d'amortissement du capital et une part d'intérêts.

In fine

Le montant, la durée et les conditions du remboursement sont connu à l’avance. Vous ne payez que les intérêts durant le contrat. Au terme de celui-ci, vous remboursez le capital en une seule fois.

Relais

En général d’une durée de 18 mois maximum, il entre dans le cas d’une vente achat. Ce prêt vous permet d’acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente d’un bien que vous détenez déjà. Vous ne payez que les intérêts durant le contrat et remboursez le capital à la vente du bien en garantie.

Calcul des intérêts

Prêt à taux fixe

Le taux et l’échéance sont fixes sur la durée totale du prêt. Dans le cas d’un remboursement partiel anticipé du capital restant à devoir, la mensualité ou la durée pourront baisser.

 

Prêt à taux variable

Les taux d’intérêt peuvent varier à la hausse ou à la baisse pendant la durée du financement, en fonction d’un taux de référence (généralement l’Euribor). Toutefois, les variations peuvent être encadrées (prêt capé) et votre taux de financement ne pourra varier au-delà d’un cadre défini.

Exemple : votre taux de base est de 3%. Dans ce cas en fonction des évolutions de taux tout au long de l’année, le taux sera révisé pour l’année suivante et ne pourra pas dépasser soit 5% soit 1% (3+2 ou 3-2).

 

Assurances

Les risques à couvrir qui sont généralement exigés par les prêteurs sont notamment : le décès, la maladie et l'invalidité, la perte d'emploi.

Décès

En cas de décès, le capital restant dû est couvert dans sa totalité dans la limite de la quotité assurée.

PTIA

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie est Indissociable de la garantie décès, elle couvre l’assuré qui, suite à un accident ou à une maladie, est reconnu incapable de se livrer à une occupation ou à un quelconque travail pouvant lui procurer gain ou profit.

IPT

L’Assuré est considéré en Invalidité Permanente Totale, lorsqu’il présente, suite à un accident ou à une maladie garanti(e) et après consolidation de son état, un taux contractuel d’invalidité supérieur ou égal à 66%.

ITT

L’Assuré est considéré en état d’Incapacité Temporaire et Totale de travail s’il est totalement incapable, suite à un accident ou à une maladie garanti(e), d’exercer sa profession et qu’il n’exerce aucune autre activité, même de surveillance ou de direction, susceptible de lui procurer gain ou profit. L’Incapacité doit être temporaire, totale et reconnue par une autorité médicale compétente.

IPP

L’Assuré est considéré en Invalidité Permanente Partielle, lorsqu’il présente, suite à un accident ou à une maladie garanti(e), et après consolidation de son état, un taux contractuel d’invalidité supérieur ou égal à 33% et inférieur à 66%.

Chômage

Contrairement à l’assurance décès qui intervient en capital, l’assurance perte d’emploi se substitue partiellement à l’emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage.

 

Garantie

 

Hypothèque

Cette garantie traditionnelle est très répandue. En cas d’impayés successifs, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre afin de récupérer le montant des sommes dues.

L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux. Elle est souvent demandée aussi dans la cadre d’une renégociation de prêt.

 

Cautionnement Mutuel

Les banques sont nombreuses à prendre, comme garantie, l’engagement d’une société de cautionnement mutuel. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fond garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Dans ce cas, c’est la société de cautionnement mutuel qui se charge de faire saisir le logement et de le vendre afin de récupérer le montant des sommes dues.

 

Sureté de Privilège de Prêteur de Deniers

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques.

En revanche, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains). Pour l'achat d'un bien en vente en état futur d'achèvement (VEFA) ou la construction d'une maison neuve, l'hypothèque reste privilégiée. Le PPD n'est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais et le financement de travaux.